Przegląd kominiarski w bloku: klatki, lokale i nieobecni lokatorzy

Przegląd kominiarski w bloku to zupełnie inna praca niż kontrola w domu jednorodzinnym. Zamiast jednego klienta masz zarządcę, kilkadziesiąt lub kilkaset lokali, kilka klatek i sporą grupę lokatorów, których nie ma w domu dokładnie wtedy, gdy stoisz pod ich drzwiami. Ten tekst pokazuje, jak zorganizować kontrolę przewodów kominowych w całym budynku wspólnoty lub spółdzielni, co zrobić z nieobecnymi i jak przygotować zestawienie, z którego zarządca faktycznie skorzysta.

Kto za co odpowiada - krótko o przepisach

Zanim zaczniesz planować, warto mieć jasność co do ról, bo to one decydują, co robisz Ty, a co zarządca.

• Właściciel lub zarządca obiektu ma obowiązek poddawać budynek kontroli co najmniej raz w roku. Zakres obejmuje m.in. instalacje gazowe i przewody kominowe - dymowe, spalinowe i wentylacyjne (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego). Przy każdej kontroli sprawdza się też wykonanie zaleceń z poprzedniej (art. 62 ust. 1a).
• Kontrolę przeprowadza osoba uprawniona - dla przewodów dymowych oraz grawitacyjnych spalinowych i wentylacyjnych to osoba z kwalifikacjami mistrza w rzemiośle kominiarskim (art. 62 ust. 6).
• Protokół sporządza osoba przeprowadzająca kontrolę (art. 62a ust. 1), a w przypadku przewodów kominowych - jako dokument elektroniczny w systemie CEEB (art. 62a ust. 5). Protokół zawiera m.in. zakres kontroli, stwierdzone nieprawidłowości i zalecenia z terminem ich wykonania (art. 62a ust. 2 i 3).
• Usunięcie uszkodzeń, które mogłyby zagrażać życiu, zdrowiu, mieniu lub środowisku, należy do właściciela, zarządcy lub użytkownika obciążonego obowiązkiem napraw - w czasie lub bezpośrednio po kontroli (art. 70 ust. 1). Osoba kontrolująca ma wtedy obowiązek bezzwłocznie przesłać kopię protokołu do organu nadzoru budowlanego (art. 70 ust. 2).
• Niewykonanie obowiązku kontroli przez właściciela lub zarządcę jest wykroczeniem zagrożonym karą grzywny (art. 93 pkt 8). Ustawa nie podaje tu kwoty - sensacyjne liczby z portali traktuj ostrożnie.

Z Twojej perspektywy najważniejsze jest to, że obowiązek kontroli całego budynku spoczywa na zarządcy, a nie na kominiarzu. Ty wykonujesz kontrolę i dokumentujesz, gdzie jej nie dało się wykonać. Dlatego lista nieobecnych i zestawienie dla zarządcy to nie formalność, tylko Twoje zabezpieczenie.

Po stronie lokatorów: ustawa o własności lokali (art. 13 ust. 2) zobowiązuje właściciela lokalu do wpuszczenia zarządu, gdy jest to niezbędne m.in. do konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej. Czy i jak zarząd egzekwuje dostęp do konkretnego mieszkania na potrzeby kontroli, to już decyzja i odpowiedzialność zarządu - kominiarz nie wchodzi do lokalu bez zgody osoby, która w nim jest.

Kontrola przewodów kominowych we wspólnocie - plan krok po kroku

1. Ustal z zarządcą zakres i listę lokali

Poproś o aktualną listę lokali z podziałem na klatki. Zapytaj o:

• lokale użytkowe (sklep, gabinet) - często mają inne godziny,
• mieszkania z piecykami gazowymi lub kotłami - kontrola trwa w nich dłużej,
• lokale, w których w zeszłym roku były zalecenia - trzeba sprawdzić ich wykonanie,
• lokale, w których kontroli w zeszłym roku nie wykonano.

2. Podziel budynek na klatki i lokale

Każda klatka to osobny dzień albo osobny blok godzinowy. W arkuszu lub aplikacji zapisz budynek raz: klatki, numery lokali, a przy lokalu historię z poprzednich lat. Za rok nie zaczynasz od zera.

3. Zaplanuj godziny realistycznie

Policz, ile lokali robisz na godzinę w tym budynku, i dopiero wtedy rozpisz przedziały. Przykład poglądowy: jeśli w lokalu z wentylacją grawitacyjną spędzasz średnio 8-10 minut, a w lokalu z piecykiem gazowym 15-20 minut, to klatka z 30 mieszkaniami zajmie Ci około pół dnia, z przejściami i dzwonieniem do drzwi. Lepiej rozpisać mniej lokali na godzinę i skończyć wcześniej, niż przychodzić godzinę po czasie z ogłoszenia.

4. Ogłoszenie na klatkę z wyprzedzeniem

Ogłoszenie wieszasz zwykle 7-14 dni przed wizytą, z przedziałami godzin dla lokali i telefonem do umówienia innego terminu. Gotowe teksty znajdziesz we wpisie ogłoszenie o przeglądzie kominiarskim - wzory.

5. Obchód i zapis na bieżąco

Przy każdym lokalu zapisuj od razu:

• wykonano - z ewentualnymi uwagami i zdjęciami,
• wykonano z zaleceniami - co i do kiedy,
• nie zastano - data i godzina próby,
• odmowa - lokator był, ale nie wpuścił; zapisz datę i krótko okoliczności.

Rozróżnienie „nie zastano” i „odmowa” jest ważne dla zarządcy - to dwie różne sytuacje i inaczej się je załatwia.

6. E-protokoły w CEEB

Protokoły z kontroli wystawiasz w systemie CEEB. Przy dużym budynku warto zaplanować na to osobny czas tego samego lub następnego dnia, zamiast odkładać na koniec tygodnia. Identyfikator e-protokołu zapisz przy lokalu lub budynku w swojej bazie - przyda się, gdy zarządca albo lokator zapyta o dokument. Więcej o łączeniu CEEB z własną bazą przeczytasz w tekście o e-protokole CEEB i bazie klientów kominiarza.

Co zrobić z nieobecnymi lokatorami

Nieobecni to największy koszt przeglądu w bloku. Nie wyeliminujesz ich całkowicie, ale możesz ograniczyć ich liczbę i nie zgubić żadnego lokalu.

Lista do ponownej wizyty - tego samego dnia

Po obchodzie masz od razu listę lokali „nie zastano”. Nie na kartce, tylko w miejscu, do którego wrócisz: arkusz, aplikacja, notatka przypięta do budynku. To lista robocza na powtórną wizytę i jednocześnie podstawa zestawienia dla zarządcy.

Kartka w drzwiach

Przy lokalu, w którym nikogo nie było, zostaw krótką informację: data wizyty, termin powtórnej wizyty, telefon do umówienia się. To często działa skuteczniej niż ogłoszenie na dole.

Powtórna wizyta w innych godzinach

Jeśli pierwszy obchód był w godzinach 8-15, drugi zaplanuj po południu lub w sobotę. Kto nie był w domu we wtorek rano, zapewne pracuje - ponowna wizyta o tej samej porze da ten sam wynik. Nowe ogłoszenie wieszaj tylko z numerami lokali, bez nazwisk.

Ile prób to rozsądna liczba

Przepisy tego nie określają. Najczęściej umawia się z zarządcą dwie próby w budynku plus możliwość indywidualnego terminu na telefon. Ustal to na początku współpracy i zapisz w umowie lub zleceniu - wtedy nikt nie ma pretensji, że „kominiarz nie przyszedł trzeci raz”.

Przekazanie sprawy zarządcy

Po wyczerpaniu uzgodnionych prób przekazujesz zarządcy listę lokali, w których kontroli nie wykonano, z datami prób. To zarządca odpowiada za obowiązek z art. 62 i to on podejmuje dalsze kroki wobec właściciela lokalu. Twoja rola kończy się na rzetelnej dokumentacji.

Zestawienie dla zarządcy - co powinno zawierać

Zarządca potrzebuje jednego dokumentu dla całego budynku, a nie stosu pojedynczych protokołów. Dobre zestawienie zawiera:

1. Adres budynku, daty obchodów i dane zakładu wraz z osobą uprawnioną.
2. Podsumowanie liczbowe - ile lokali skontrolowano, ile z zaleceniami, ile nie zastano, ile odmów.
3. Tabelę lokali z podziałem na klatki - numer lokalu, status, data, uwagi.
4. Listę zaleceń - lokal, co trzeba zrobić, termin. Zarządca musi wiedzieć, gdzie są usterki, bo to on (albo właściciel lokalu) jest zobowiązany je usunąć.
5. Lokale bez kontroli - z datami wszystkich prób i informacją, czy lokator odmówił, czy go nie zastano.
6. Informację o e-protokołach - że protokoły zostały sporządzone w CEEB, i ewentualnie ich identyfikatory przy lokalach.

Przykład poglądowy tabeli w zestawieniu:

Zestawienie wysyłasz jako jeden PDF, najlepiej e-mailem, żeby zostawił ślad z datą. Zarządca odpowiada za książkę obiektu budowlanego i dokumentację kontroli, więc porządny dokument od kominiarza ułatwia mu życie - a to dobry argument przy przedłużaniu współpracy na kolejny rok.

Jak to uprościć

Przy kilku budynkach cały proces - lista lokali, ogłoszenia, lista nieobecnych, zestawienie - zaczyna zajmować więcej czasu niż sama kontrola. W klientwraca.pl dodajesz budynek raz, dzielisz go na klatki i lokale i przy każdym mieszkaniu widzisz historię. Ogłoszenie na klatkę drukujesz z wybranego terminu, mieszkania bez kontroli trafiają na listę do ponownej wizyty, a zestawienie całego budynku dla zarządcy powstaje z tych samych danych. E-protokoły wystawiasz nadal w CEEB - aplikacja pilnuje organizacji wokół nich.

Jeśli chcesz sprawdzić to na swoim najbliższym budynku, załóż konto i testuj 30 dni za darmo, bez podawania karty kredytowej.